新加坡租房实用技巧与法律提醒

租房是每一位留学生在海外求学期间，除了学业学习之外最重要的生活事项之一。租房时涉及的合同签订、房间面积、地理位置、室友情况等因素，在很大程度上决定了留学期间的生活质量，从而直接影响在外求学的学习质量。根据互联网公开数据统计，在主要留学目的国中，租房成本通常占留学生生活总成本约30%至65%，也就是说，接近一半的留学开销用于房屋租赁。以新加坡为例，按照月均房租800-1800新币估算，租房成本占比约为45%至65%。

因此，能够顺利租到心仪且合适的房屋，是保障留学生活顺利开展、提升整体学习体验的基础和关键，更是“平安留学、成功留学”的重要前提。正因为租房的重要，相关话题在各大互联网平台上热度长期居高不下。仍以新加坡为例，在小红书平台，“新加坡留学生租房”话题的浏览量已超过3600万次，讨论量超过51万条，足以说明租房问题在留学生群体中受关注程度之高。

在新加坡，留学生租房过程中存在诸多需要特别留意的环节。从寻租到退租，稍有不慎便可能造成不必要的经济损失，甚至落入租房陷阱。中国驻新加坡使馆曾于今年发布公告，提醒广大留学生警惕租房“陷阱”。作为学者学生组织，新加坡中国学者学生联合会也长期致力于协助同学们了解租房流程、熟悉法律法规，并防范诈骗风险。租房流程按前后顺序大致可分为：确定租房需求、寻找房源、沟通细节、签订合同、入住房屋、退租清理等阶段。其中有些流程与国内租房习惯存在差异，很多留学生缺乏独立租房经验，在不了解规则的情况下容易造成经济损失，甚至引发法律纠纷。

验明正身：核查房东与中介资质是维权第一步

一般而言，租房通常通过新加坡本地的网站或平台寻找房源。在这个过程中，确保房东和中介具有合法资质，是保障自身权益的第一步。

首先，可通过新加坡建屋发展局（Housing and Development Board，简称HDB）或城市重建局（Urban Redevelopment Authority，简称URA）的网站，验证房屋是否符合出租规定。政府组屋若未经批准出租，属于非法租赁；而私人公寓（由市建局监管）也须满足最短租期、用途限制等政策要求。例如，根据建屋发展局规定，整套出租的政府组屋每户最多可容纳6位租客（不包括房东家庭成员）；如果仅出租个别房间（即房东仍自住），则每间房最多容纳2人。超过人数上限属于违规行为，房东或中介可能被处罚，租客权益也无法保障。此外，新加坡对合法住宅租赁设有最短租期限制：政府组屋的最短租期为6个月，私人住宅（如公寓或排屋）为3个月。短于此期限的住宅租赁被视为非法短租，不受法律保护，留学生应特别警惕这类“月租”“周租”的诱导广告。

其次，应核实中介是否为注册房地产经纪人。可在新加坡房地产代理理事会（Council for Estate Agencies，简称CEA）官网上进行查询。合法中介须持有有效的中介执照（Estate Agent License）或房地产经纪人注册编号（Salesperson Registration Number），并受《地产代理法》的约束。若中介无法出示注册编号或拒绝提供身份信息，留学生应提高警惕，避免通过非正规途径签约，以防在产生纠纷时难以维权。

警惕“双面中介”：厘清服务对象与费用陷阱

许多留学生误以为“所有中介都是中立的”，但实际上，中介通常只代表“出钱一方”的利益。一般来说，留学生接触到的中介多为房东聘请，代表房东利益，负责为其寻找租客、展示房屋、协商租金条款等。因此，若是通过房东的中介看房，务必明确对方是“代表房东一方”的中介。在新加坡租赁市场中，对于1年及以上的租期合同，通常遵循“谁雇佣中介，谁支付中介费”的原则，即留学生若未雇佣中介，则不须支付中介费，应由房东支付。然而，“中介两头赚”（即同时向房东和租客各收取中介费，却只为房东提供服务）是一种违规但时有发生的灰色操作。此类情况尤其容易出现在初来新加坡、尚不了解租房规则的留学生身上。如果中介并非留学生自己聘请的，但对方仍要求支付中介费，则构成双边代理（Dual Representation），必须提前征得租客的书面同意。CEA明令禁止未经书面同意的双边代理，若中介违规，租客有权投诉。

一个典型的风险场景是：中介带留学生看房时声称“可以帮忙谈价格”，但过程中明显偏向房东，最终还要求留学生支付相当于1个月房租的费用作为中介费。这种做法可能涉嫌“暗中两头收钱”，留学生务必提高警惕。此时应主动要求中介明确其身份，是代表房东的房屋中介（Landlord's Agent），还是代表租客的租客中介（Tenant's Agent）。如中介要求留学生签署租客中介协议，应要求提供书面文件，若对方回避或拒绝，说明可能存在问题。总结来讲，留学生应只向真正为自己提供服务的一方中介支付费用，并务必签署书面中介协议，明确中介身份、代理关系及服务范围，以防权益受损。

意向协议：确认无误再签署避免急于“锁房”风险

意向协议（Letter of Intent，LOI）在新加坡租房过程中是一个十分关键的步骤，通常发生在看房满意、决定租下某处房屋时，用以表达明确的租赁意向，并对初步租赁条件进行确认。虽然意向协议并非正式租约合同（Tenancy Agreement，TA），但其在法律上具有一定的约束力。意向协议通常包含租金、租期、押金、搬入日期等核心条款，并附带意向金（Good Faith Deposit），一般等同于1个月租金。协议中应明确说明：如果房东或中介未签正式租约或反悔，意向金必须全额退还；反之，如果租客无故反悔，房东或中介有权保留意向金作为补偿（但金额可协商）。此外，意向协议还应约定正式签署租约的具体期限，以避免房东或中介拖延，导致租客错失租房时间窗口。有些房东或中介会催促租客尽快签署意向协议并支付意向金以“锁房”，租客应在完全确认房源和租赁条件无误后再签署协议并付款，此点尤为重要。

合同仔细审：警惕“所有损坏租客担”等关键陷阱

签署正式租约合同是新加坡租房过程中最关键的法律环节之一。一旦签署，该合同便具有法律效力，违约可能会导致金钱损失和信用风险。留学生在签署正式租约前后应特别注意以下要点：

对于留学生而言，签署租约前应逐条认真阅读合同条款，切勿只依赖房东或中介的口头解释，特别是关于责任分配（如损坏维修、电器故障等）的部分应清晰明确。要特别警惕不合理条款，如“所有损坏由租客负责”等措辞。此外，建议在签署租约前或入住时与房东/中介共同验房，拍照记录墙面、地板、家具家电等的现有损耗情况，以此作为退房时押金归还的凭据。如果无法安排共同验房，也务必在入住第一天自行拍照留存并备份。

印花税：保障租约法律效力的“必选项”

在签署租约合同后的14天内，租客须缴纳印花税（Stamp Duty），该税费由新加坡税务局（IRAS）征收，通常由租客承担，金额约为租期内租金总额的0.4%。

印花税属于法定税费，必须按时缴纳。未缴纳印花税的租约在法律上不具有约束力，在发生纠纷时将无法作为有效证据用于仲裁或诉讼。一旦租约加盖印花，合同中关于双方责任、违约条款和租金安排等内容才具备法律效力，可依法追责。尤其在以下情形中，缴纳印花税尤为重要：房东拒绝退还押金；房东擅自提前终止合同或强行驱逐租客。

只有缴纳了印花税的租约，才能被小额索偿法庭（Small Claims Tribunal）接受为正式证据。此外，从政府角度看，印花税制度也有助于规范新加坡租赁市场，防范“黑市租赁”、逃税或投机性行为。留学生可选择自行在线缴纳印花税，也可委托房屋中介代为办理，但应核实税额是否准确；索取正式的电子缴税收据，作为未来维权的重要凭证。

房屋退租：押金纠纷高发区，影像记录是关键

房屋退租是整个租赁流程中最容易产生押金纠纷的环节。在新加坡，许多留学生由于不清楚退租流程或缺乏关键证据，导致押金被不合理扣留，甚至难以维权。一般来说，租客须至少提前1个月书面通知房东或中介退租计划。如须提前搬离，务必确认租约是否允许，以及是否需要协助寻找替代租客。此类条款通常在租赁协议中有所规定，务必事先查阅。退租前，租客应重点核查租约中关于退房条件的条款，包括：

·清洁标准：大多数租约要求在搬出时将房屋恢复至“干净整洁”的状态，建议请专业清洁公司进行深度清洁，特别是厨房油渍、浴室黄垢、水槽堵塞等部位，这些是房东/中介常见的押金扣款“理由”。

·设施状态：家具、电器需保持原有功能与完好无损，墙面应无明显剐蹭、钉孔，地板、地砖不得有划痕。

·押金扣除范围：通常包括维修费、清洁费、未缴账单等。务必明确哪些费用可合理扣除。

·押金退还时间：多数租约规定在退房后14个工作日内返还押金，但也应以合同条款为准。

为保障自身权益，退房当天建议进行全面影像记录，包括拍照与录像，主要内容应涵盖：家具、电器完好情况（如空调、洗衣机、炉灶等功能演示）；墙面状况（是否有损坏或钉孔）；地板、瓷砖是否有明显刮痕或污损。上述影像应与入住时的记录进行对比，构成有效证据，以防房东/中介“无中生有”扣除押金。

新加坡是一个高度重视合同履行的法治国家，因此，留学生在租房时务必认真审阅并理解租赁合同中的每一项条款。对于不明确或不合理的内容，应在签约前及时与房东或中介沟通确认，切勿草率签字。一份公平合理、条款清晰的租约合同，是保障留学生租房权益的重要基础。只要按照合同履行义务，租客的合法权利通常都能获得有效保障。如遇纠纷或突发情况，中国驻新加坡使馆设有领事保护热线，留学生可随时拨打寻求帮助。同时，也可联系新加坡中国学者学生联合会，我们可提供经验建议与必要协助。

最重要的是，留学生作为自身留学生活的第一责任人，应主动了解新加坡关于租房的相关法律法规，在签约前做好知识准备和信息收集，从而更好地维护自身利益。唯有如此，才能把更多精力专注于学业，实现“平安留学，成功留学”。（作者 郑龙系新加坡国立大学博士后、新加坡中国学者学生联合会主席）

来源：《神州学人》（2025年第8期）